Boletín ICOVAL 2014
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“El enfoque por costo de reposición” conocido también como “valor
físico” o simplemente como “valor de reposición” es probablemente
el enfoque más conocido por los valuadores en el país. Por años
ha sido estudiado, difundido y es tema básico en el contenido de
cualquier curso de valuación de inmuebles. Para la mayoría de
valuadores es posible conceptualizarlo a través de tres términos y un
único objetivo, la estimación de un valor neto de reposición (VNR) a
partir de un Valor de Reposición Nuevo (VRN) menos la depreciación
(D) asociada al inmueble en estudio.
Aunque estamos ante una metodología ampliamente utilizada; hoy día
los valuadores no disponen de una alternativa confiable, precisa, y que
a la vez procure homogeneizar la aplicación de costos base unitarios
actualizados (¢/m
2
), para la estimación del valor de reposición nuevo (VRN).
Con el fin de poner a disposición de sus agremiados este dato, el ICOVAL
gestó el proyecto denominado “Plataforma de Parámetros y categorización
de Viviendas Unifamiliares para el Cálculo y Estimación del Valor de Reposición Nuevo (VRN)”.
En su primera etapa el proyecto consta de cinco categorías de viviendas, identificadas por una letra,
considerando un diseño arquitectónico base, materiales de construcción, y acabados. Para esta etapa
fue necesaria la elaboración de planos constructivos y de presupuestos detallados con las diferentes
combinaciones posibles de sistemas constructivos y acabados.
La implementación de una aplicación en línea que facilite el cálculo del costo base unitario (¢/m
2
) es
el principal objetivo de la segunda y final etapa del proyecto. La idea propuesta, es de una aplicación
accesada a través del sitio web del ICOVAL, en donde el valuador miembro pueda interactuar con una
interface que permita la selección de una categoría y de los elementos constructivos quemejor se ajustan
al inmueble sujeto de avalúo. Con tal de garantizar que el costo base unitario (colones/metro cuadrado)
calculado sea siempre razonable y apegado a los costos unitarios de los materiales a la fecha del cálculo,
la base de datos y presupuestos detallados ligados a la aplicación serán actualizadas periódicamente.
Con esta iniciativa el ICOVAL busca poner a disposición de sus miembros una herramienta que con el
tiempo se torne en una alternativa confiable, y que a la vez permita estandarizar los procedimientos y
cálculos vinculados con la estimación del valor de reposición nuevo (VRN). Siendo este el primer paso en
la implementación de una herramienta siempre perfeccionable que con el paso del tiempo sea posible
ampliar su alcance y uso.
EL ICOVAL
TRABAJA EN UNA
PROPUESTA DE
TIPOLOGÍA
CONSTRUCTIVA
Por: Ing. Irving
Pizarro Marchena,
Miembro de la Junta
Directiva del ICOVAL.
