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Boletín 2015
“Vagabundería”, sería la mejor expresión, con la que podemos catalogar el hábito de “casarse” con
esta herramienta, cuando el propósito de la valoración sea para considerar el bien como garantía
hipotecaria, o bien para tomar el bien para la venta o para actualizar Estados Financieros de su
propietario, porque ofrece un valor que remedia la búsqueda de comparables y acelera la investigación
para obtener el valor del bien. Existen otros métodos como el Modelo Involutivo o Residual Estático
o Residual Dinámico, que permiten obtener el valor del terreno cuando se carece de comparables.
Métodos, todos ellos, que tienen fundamento en los principios de valuación como el Mayor y Mejor
Uso, el principio de Sustitución o el de Anticipación.
Es una pésima elección obtener el valor por medio de esta herramienta, toda vez, que el propósito
original de ésta, es para fines de recaudación de impuestos y sobre todo, que los datos están
desactualizados y corresponden a investigaciones realizadas entre los años 2008 y 2010, que a su
vez han sido ajustadas, por Decreto Ejecutivo del Gobierno, entre un 20% a un 30%, para amortiguar el
valor de mercado y que sea justo para el pago de impuestos.
Y más arriesgado es considerar una actualización mediante el empleo de los Índices de Precios al
Consumidor (IPC) para realizar valuaciones en la actualidad (2015).
Tomen en cuenta, todos los valuadores activos del país, que esta metodología es apta para el propósito
para la cual se creó, a saber: estimación del valor de los bienes para el cobro de impuestos de bienes
inmuebles de los gobiernos locales.
El empleo que se haga de las ecuaciones que permiten estimar las variables o elementos de
comparación entre el lote sujeto y los comparables, son útiles y adecuados, incluso si el propósito
es para estimar el valor de venta el inmueble (lote o lote con edificaciones): el factor de extensión,
factor de regularidad, factor de frente, factor de pendiente, factor de nivel, factor de servicios 1, factor
de servicios 2, tienen sustento en análisis estadísticos y estimaciones de error, además son oficiales,
publicados en La Gaceta y hasta se convierten en elementos de un reglamento de uso ante la ausencia
de una Norma Nacional de Valuación. Lo que no es adecuado, es tomar el valor de las Matrices para
valorar un bien inmueble, para propósitos diferentes al de “fines fiscales y recaudación de impuestos”.
Al día de hoy, se están actualizando las Plataformas de Valores así como las Matrices por distrito de
cada cantón del país, es posible que los valores disminuyan en algunos casos, en otros se mantengan
y en otros aumenten, producto de las variaciones del mercado, incluso aparecerán nuevas zonas
homogéneas generadas por el desarrollo urbanístico, pero tomen en consideración, que resultan de un
ajuste adicional aplicado para efectos fiscales, haciendo incompatible su empleo para otros propósitos
de valoración.
M.Sc. Eduardo Enrique Cordero Quirós
Octubre de 2015.
