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Boletín 2016
Estimación de la utilidad económica esperada,
caso particular de la vivienda en
condominio de clase media
Ing. José Daniel Madrigal Salazar,
M.Sc.
Losproyectosdecondominios horizontalesdevivienda
presentan una alta demanda en el mercado nacional,
producto de una serie de amenidades que ofrecen en
cuanto a seguridad y calidad de vida. Las empresas
desarrolladoras de estos proyectos por lo general
tienen una estructura comercial y administrativa
importante, donde requieren de una utilidad adecuada
que les permita permanecer en el mercado.
En todo proyecto inmobiliario debe existir una
utilidad o ganancia, producto del esfuerzo, riesgo y
emprendimiento del desarrollador, de lo contrario
sería mejor mantener dinero ganando intereses en una
institución financiera.
Esta ganancia se presenta tanto en la tierra como en la
construcción de las edificaciones, por lo tanto se debe
conocer la estructura de costos de cada una. En cuanto
a la tierra inicia con la compra de la finca en verde,
luego se debe incurrir en costos de urbanización,
financieros, legales, publicidad, costos de ventas e
imprevistos. Una vez determinados los costos se puede
calcular la utilidad esperada en la tierra tomando en
cuenta los precios de venta de otros condominios de
lotes semejantes en cuanto a características físicas y
socioeconómicas. Para realizar estos cálculos existen
metodologías desarrolladas por literatura internacional
como el libro “Manual de Tasaciones” de Dante
Guerrero, el cual presenta una serie de ecuaciones que
permiten estimar de una manera ordenada, práctica
y técnica los elementos necesarios para obtener la
utilidad de desarrollar un terreno en verde.
Para determinar la utilidad en la construcción, se
deben calcular los costos directos e indirectos de la
obra; la manera más exacta es mediante el presupuesto
detallado, pero nuevamente el autor Guerrero propone
herramientas prácticas para los valuadores como la
metodología de suma de puntos, la cual consiste en
separar el valor del metro cuadrado de construcción en
uncomponentedeobragris,queporlogeneralpresenta
un valor estándar para una tipología constructiva y
otros exclusivo para los acabados, los cuales presentan
amplia variedad en el mercado, desde económicos
hasta muy lujosos. Esta una herramienta interesante ya
que permite de una manera confiable y rápida obtener
el valor del metro cuadrado de construcción de una
vivienda según sus acabados. Una vez obtenido el
valor de la construcción se tienen todos los elementos
para determinar la utilidad por unidad de vivienda,
que va a ser su valor de mercado, menos los costos del
terreno en verde, costos de urbanizar, de construcción